Способы и организация управления многоквартирным домом

В январе 2020 года был пересмотрен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, полностью находящихся в государственной или муниципальной собственности. Теперь для выбора управляющей организации в этих случаях обязательно проведение открытого конкурса. Ранее это требование распространялось только на дома, в которых более 50% помещений находились в государственной или муниципальной собственности, но не полностью в государственной.

Однако сейчас такие ситуации встречаются нечасто. В большинстве многоквартирных домов большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому, как правило, способ управления домом определяется жильцами на общем собрании собственников помещений.

Основные положения управления многоквартирным домом?

В недавно принятом Жилищном кодексе Российской Федерации нет четкого определения понятия «управление многоквартирным домом», несмотря на то что ему посвящен целый раздел. Единое понимание этого понятия крайне важно как для практических, так и для теоретических целей.

Управление многоквартирным домом – это согласованные действия собственников помещений в многоквартирном доме или привлеченных ими лиц по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания жильцов. Оно включает в себя надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов использования мест общего пользования, предоставление коммунальных услуг жильцам.

Согласно Жилищному кодексу, собственники жилья должны выбрать способ управления в течение года до проведения органами местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации. Это означает, что дата проведения конкурса должна быть объявлена не менее чем за год до его начала.

Жилищно-коммунальный кодекс Российской Федерации предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками: собственники помещений сами управляют домом.
2. Управление товариществом или кооперативом: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или другой специализированный потребительский кооператив берет на себя функции управления.
3. Управление управляющей организацией: для управления домом нанимается профессиональная управляющая организация.

Выбор способа управления зависит от нескольких факторов, в том числе от количества квартир, финансовой стабильности и дисциплины жильцов, наличия управляющих организаций на рынке, взаимоотношений с поставщиками ресурсов, наличия общедомовых и индивидуальных приборов учета.

Если жители новостройки в течение шести месяцев не выберут способ управления, либо из-за отсутствия кворума на собрании, либо из-за того, что собрание не состоялось, за них решение примет орган местного самоуправления. Затем власти проведут открытый конкурс по выбору управляющей организации в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Управление многоквартирными домами управляющей компанией – широко распространенный метод. Он предполагает, что профессиональная компания берет на себя ответственность за содержание и управление имуществом. Ниже мы подробно рассмотрим процесс и особенности этого метода.

Жильцы должны коллективно выбрать управляющую компанию. Как правило, выбор осуществляется на общем собрании, где собственники голосуют за потенциальную компанию и условия договора управления. В договоре прописываются обязанности и обязательства управляющей компании. Каждый собственник или большинство собственников должны подписать это соглашение. В нем прописаны основные услуги и обязанности по обслуживанию, обеспечивающие прозрачность и подотчетность.

Чтобы убедиться в надежности и эффективности управляющей организации, жильцы должны оценить потенциальные компании по следующим критериям:

• Количество управляемых объектов (показывает возможности и опыт компании)
• Сколько лет организация работает в сфере ЖКХ
• Общая денежная стоимость оказанных услуг, отражающая масштаб компании.
• Все ли дома оснащают ОДПУ
• Частота и качество проводимых ремонтов
• Уровень задолженности компании перед поставщиками ресурсов.
• Отзывы и жалобы потребителей.
• Записи о любых административных, гражданских или уголовных нарушениях.

Ключевые обязанности и характеристики:

• Управляющая организация несет ответственность за содержание общего имущества и качество предоставляемых жилищных услуг.
• Каждая управляющая организация должна иметь действующую лицензию на осуществление деятельности. Работа начинается после внесения изменений в реестр лицензий.
• Только одна управляющая организация обслуживает каждый объект недвижимости для обеспечения последовательности и подотчетности.
• Управляющая компания должна раскрывать конкретную информацию в ГИС ЖКХ. К ней относятся финансовые показатели, сведения об услугах и соблюдении стандартов обслуживания.
• Требования к раскрытию информации установлены Приказом Минкомсвязи России № 74 и Приказом Минстроя России № 114/пр от 29 февраля 2016 года.
• Управляющая компания может предлагать изменения в тарифах на услуги, которые должны быть одобрены жильцами.

Обязательные функции:

• Обслуживание и ремонт мест общего пользования
• Контроль за прилегающими территориями
• Ведение технической и иной документации
• Обеспечение пожарной безопасности
• Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО)

Организационная структура должна включать:

• Руководящий состав
• Ключевые отделы (бухгалтерский, юридический)
• Обслуживающий персонал (уборщики, электрики, сантехники и т. д.)

При заключении договоров с поставщиками ресурсов управляющая компания должна руководствоваться правилами, изложенными в Постановлении Правительства РФ № 124 от 14 февраля 2012 года. Это обеспечивает справедливую и регулируемую закупку ресурсов и услуг.

ФОС: Заказать бесплатную консультацию со специалистом по 1С:ЖКХ 

Управление МКД товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это форма управления многоквартирным домом, при которой владельцы дома совместно принимают решения по содержанию и управлению имуществом. Такой подход особенно эффективен в домах с инициативными жильцами, которые готовы играть активную роль в управлении своей средой обитания.

Состав ТСЖ:

• Правление: состоит из избранных членов, которые следят за различными аспектами управления зданием
• Председатель: возглавляет правление и представляет ТСЖ
• Члены: все собственники здания являются членами ТСЖ
• Ревизионная комиссия: обеспечивает финансовую прозрачность и подотчетность

Процесс принятия решений:

• Ключевые решения принимаются на этих собраниях, где все члены могут голосовать
• Все основные решения, такие как бюджеты, ремонты и улучшения, принимаются коллективно собственниками

Ключевые особенности и обязанности:

• Только одно ТСЖ может управлять конкретным зданием или группой зданий.
• ТСЖ обеспечивает содержание и ремонт мест общего пользования и следит за предоставлением коммунальных услуг.
• ТСЖ должно быть зарегистрировано как юридическое лицо. Его официальная деятельность начинается с даты регистрации.
• ТСЖ может напрямую управлять и предоставлять необходимые услуги.
• Если ТСЖ не обладает необходимым опытом, оно может заключить договор с управляющей компанией. В этом случае управляющая компания предоставляет услуги, а ТСЖ следит за ее работой.
• Жильцы играют решающую роль в ТСЖ, влияя на принятие решений и обеспечивая высокое качество услуг.

Операционная структура:

• ТСЖ осуществляет свою деятельность на основании Устава, в котором прописаны его структура, функции и обязанности.
• ТСЖ обязано раскрывать соответствующую информацию в ГИС ЖКХ, если этим не занимается управляющая компания.
• ТСЖ может запросить все необходимые документы у предыдущего руководства за 30 дней до окончания срока действия договора.
• Плата взимается с жильцов для покрытия расходов на содержание, ремонт и административные функции.

Процесс формирования ТСЖ начинается с проведения общего собрания собственников, на котором большинством голосов принимается решение о создании ТСЖ. Как и другие юридические лица, ТСЖ должно предоставить протокол собрания, учредительные документы и заявление в Федеральную налоговую службу для регистрации.

Метод непосредственного управления многоквартирными домами

Непосредственное управление позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме самостоятельно решать вопросы содержания и ремонта общего имущества без создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) или кооператива и привлечения управляющей компании. Согласно пункту 1 части 2 статьи 161 Жилищно-коммунального кодекса РФ, собственники могут выбрать этот способ на общем собрании при условии, что в доме не более тридцати квартир.

Ключевые особенности:

• Непосредственное управление возможно только в домах с 30 и менее квартирами.
• Коммунальные услуги и техническое обслуживание должны осуществляться привлеченными организациями. Жильцы обязаны заключать договоры с этими организациями в соответствии со статьей 164 ЖК РФ.
• Договор управления с управляющей организацией заключить нельзя. Вместо этого жильцы могут заключать договоры только на содержание общего имущества или отдельные виды работ.
• Для оказания различных услуг, таких как обслуживание систем отопления и охлаждения, вентиляционных каналов, лифтов и противопожарного оборудования, необходимо заключать отдельные договоры с каждым подрядчиком. Владельцы могут назначить представителя для подписания этих документов.
• Один человек может действовать от имени жильцов при взаимодействии с подрядчиками, если ему выдана доверенность.
• Каждый собственник должен самостоятельно подписать договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Как правило, в благоустроенном доме необходимо подписать не менее семи договоров.
• Платежи за содержание общего имущества (СОИ) производятся напрямую РСО и включаются в квитанцию за каждую коммунальную услугу.
• Один жилец, избранный общим собранием, отвечает за хранение технической документации дома, включая технические паспорта и другие необходимые бумаги.

Информацию в ГИС ЖКХ могут предоставлять:

• Сами собственники квартир
• Органы местного самоуправления
• Ресурсоснабжающие организации и региональные операторы
• Специально нанятые организации

Такой подход к прямому управлению позволяет жильцам сохранять контроль над содержанием и ремонтом своего дома, делегируя конкретные задачи профессиональным поставщикам услуг. Это приемлемый вариант для небольших зданий, где владельцы готовы взять на себя активную роль в управлении своей собственностью.

Плюсы и минусы способов управления МКД

Заключение

Выбор подходящего метода управления многоквартирным домом – важнейшее решение, которое напрямую влияет на качество жизни, финансовую эффективность и общую удовлетворенность жильцов. Каждый метод – управление управляющей организацией, товариществом собственников жилья (ТСЖ) или непосредственное управление – имеет свои достоинства и недостатки.

Управление управляющей организацией обеспечивает профессиональную обработку всех аспектов обслуживания и администрирования здания, но зачастую сопряжено с более высокими затратами и меньшим прямым контролем для жильцов. Товарищества собственников жилья обеспечивают баланс между контролем и экономической эффективностью, способствуя развитию подхода, основанного на сообществе, но требуя значительного участия и опыта жильцов. Непосредственное управление обеспечивает максимальную автономию и потенциальную экономию средств, но применимо только для небольших зданий и возлагает на жильцов большое бремя ответственности.

В конечном итоге выбор метода управления должен учитывать конкретные потребности, предпочтения и возможности жильцов, а также характеристики самого здания. Тщательно проанализировав эти факторы, жильцы смогут выбрать тот метод управления, который наилучшим образом соответствует их целям по поддержанию и улучшению среды проживания.